miércoles, 20 de noviembre de 2013

El sueño de la casa propia se aleja en Argentina

Créditos hipotecarios caen y la misma vivienda cuesta en pesos el triple que hace 3 años
Los préstamos siguen en baja. El descenso refleja la dificultad que encuentra la clase media para comprar una propiedad que sigue al blue y que se aleja de los salarios en moneda local. ¿Cuánto se debe pagar de cuota por cada $100.000 solicitados? Ingreso mínimo para calificar

Por RUBÉN RAMALLO - MARIANO JAIMOVICH



Los créditos hipotecarios siguen sin levantar cabeza y la clase media ve cómo a algunos integrantes se les aleja la posibilidadde acceder a una nueva vivienda y a otros, el sueño de contar con su primer techo propio.
Las cifras oficiales dan cuenta del derrumbe que experimenta esta línea de financiamiento: en julio, el monto colocado no sólo fue extremadamente reducido ($347 millones) sino que además se ubicó un 60% por debajode los niveles registrados en pleno arranque del cepo, allá por 2011.  
Los préstamos para la vivienda son, sin dudas, una de las grandes asignaturas pendientes del Gobierno en su llamada "década ganada" y vienen a ser la contracara del boom de ventas de autos.
Además de la disparada en pesos que se dio en las cotizaciones de las propiedades -producto de que en el mercado la unidad de referencia pasó a ser el dólar blue- también contribuyó a la escasa demanda de viviendas el parate que afecta al sector inmobiliario.
"En la actualidad, hay más de 2.000 personas con préstamos otorgados por el Banco Ciudad queno consiguen que les vendan las propiedades en pesos", sostiene Francisco Gismondi, economista jefe de la entidad.
Y agrega: "Esto hace que la demanda de créditos venga cediendo en forma permanente, porque los particulares no logran calzar las operaciones".

Otra forma de medir el derrumbe de los hipotecarios es a través de la cantidad de transacciones. Al respecto, los datos proporcionados por el banco porteño -que es uno de los principales actores en este segmento- son más que elocuentes: "En 2011 se concretaron 7.000 créditos, el año siguiente este total bajó a 4.900 y en el 2013 se llegará, como mucho, a unos3.000", describe Gismondi.
De hecho, de enero a agosto el Banco Ciudad solo efectuó 1.670 operaciones de este tipo.
El poder de compra, por el piso
Los motivos que explican este panorama tan negativo se encuentran tanto por el lado de la poca oferta como de la imposibilidad de la demanda para acceder a estos créditos.
Uno de los mayores impedimentos es el inconveniente que genera la mayor brecha entre lossalarios en pesos y el valor de las viviendas, que toman como referencia al blue.
Según informa Reporte Inmobiliario, el metro cuadrado promedio en la Capital Federal pasó de los u$s1.500 (diciembre de 2010) a u$s1.888 en la actualidad.
  • En moneda local, esos u$s1.500 de hace tres años equivalían a $6.000, ya que el billete verde cotizaba a $4,00 (pre-cepo).
  • Hoy, por efecto combinado de la suba del m2 (ahora en u$s1.888) y tipo de cambio desdoblado (blue a $9,30), ese mismo m2 pasó a valer $17.558.
  • Vale decir que el precio en pesos de esa misma vivienda, tomada como referencia, se triplicó (de $6.000 a $17.558) en estos casi tres años.
  • ¿Cuánto aumentaron los salarios en ese lapso? Un 85%. Es decir, ahora el esfuerzo que deben realizar quienes disponen de moneda local es de algo más del doble que en 2010.
"La capacidad de compra de metros cuadrados, medida en términos de salarios, comenzó a deteriorarse con fuerza a partir del 2012, en coincidencia con la aplicación del cepo", argumenta Marcos Cohen Arazi, del instituto IERAL.
Y agrega un dato interesante: "Si se compara la evolución del salario promedio y metro cuadrado se observa que en este 2013 ese poder de compra es un 35% más bajo que a finales del 1 a 1".
"En términos de la oferta de créditos hipotecarios a tasas subsidiadas dirigidas a quienes buscan construiri, surge como dificultad adicional, que los montos máximos prestables no siempre son actualizados al ritmo de la suba de costos, lo que exige mayores recursos propios del solicitante", completa Cohen Arazi.
A lo anterior se suman otras cuestiones:
  • Los montos máximos de los créditos otorgados por los bancos quedaron "chicos" en relación con los altos precios pesificados.
  • Las condiciones para calificar a un hipotecario se fueron haciendo más duras
  • La tasa fija se "pulverizó" y los tipos de interés variables no bajan del 25% anual.
Desde otro importante banco, esta vez privado, el gerente de las líneas de préstamos para viviendas también da cuenta de una demanda que se redujo a la mínima expresión.
"La mayoría son sólo consultas y provienen de quienes ya tienen una propiedad de dos o tres ambientes y están interesados en mudarse a una más grande", asegura. 
"Los que aspiraban a tener su primera vivienda con este tipo de préstamos directamentedesaparecieron. Con tasas muy por encima del 20% y elevados requisitos de ingresos son pocos los que califican", completa.  
En este punto también coincide Gismondi: "El principal problema es que la inflación deja afueraa la mayoría de la clase media. Las cuotas iniciales son muy altas y muy pocos clientes pueden pasar la primera valla".
En tanto, Germán Gómez Picasso, titular de Reporte Inmobiliario, resume así la situación actual: "Los bancos privados no están ofreciendo créditos hipotecarios, o al menos no los están difundiendo. Más que nada porque se ven perjudicados por la constante suba de precios".
"Es raro que una entidad preste dinero con este nivel de inflación y con depósitos que en su gran mayoría están colocados a menos de 90 días", afirma el directivo.
Y completa: "Naturalmente la tasa de interés tiene que estar por encima del índice inflacionario y esto hace que las cuotas se vayan por las nubes".
Picasso remarca que otro problema se genera con el descalce de monedas, ya que lospréstamos son en pesos mientras que las operaciones inmobiliarias se concretan en dólares.
El "lejano" tres ambientes
A la hora de analizar la evolución de algunas variables, en el sector inmobiliario suele tomarse como referencia un departamento "tipo" de tres ambientes de u$s120.000 (65 metros cuadrados).
En pesos, convertidos al blue, implica un desembolso del orden del $1.100.000.
En el caso de que el potencial comprador no cuente con ese monto, el valor que podrá financiarserá de un 70% del precio de la vivienda ($770.000).

En general, los bancos exigen que las cuotas mensuales no superen el 30% del ingreso total. Y es aquí donde se observa una de las principales trabas.
El siguiente cuadro da cuenta del pago mensual -por cada $100.000- que solicitan los bancos líderes, para un hipotecario a diez años de plazo:
Como se puede apreciar, la alta dispersión en el costo financiero total (CFT) que cobran las firmas más activas del mercado da lugar a que la cuota mensual se mueva en una franja muy amplia, que va de los $1.600 a los $2.100, por cada $100.000 a 10 años.
Considerando estos parámetros, se desprende que el pago por mes que se debe abonar para financiar el 70% de esa vivienda tomada como referencia (es decir, unos $770.000) se mueve en el rango de los $12.000 a los $16.000.
Dado que la cuota no puede superar el 30% del ingreso familiar, entonces este último debe ubicarse por encima de los $35.000, una cifra que pocos argentinos pueden reunir.

Veinte años de plazo, ¿mejor que diez?Cabe apuntar que, a diferencia de los bancos privados, las entidades públicas ofrecen líneas que llegan a los veinte años.
Esto, en primera instancia, parecería jugar a favor del interesado, ya que le posibilitaría bajar el monto de la cuota. Sin embargo, en la práctica no es tan así.
Para un hipotecario de $100.000 a 20 años (en lugar de 10), la diferencia en el pago se reduce a $100 por mes (Banco Ciudad), a $130 (Banco Hipotecario) o a $330 (Banco Nación).
Nación y Ciudad buscan alternativas
Las dos entidades que en conjunto aglutinan la mitad del mercado, tienen varias líneas que tratan de apartarse de los mecanismos tradicionales.
En el caso del Nación, la más promocionada es "Créditos Hipotecarios Nación Casa Propia". Estos préstamos se destinan a la adquisición o cambio de vivienda propia única, familiar y de ocupación permanente.
Son créditos de hasta $700.000 para adquisición y de $500.000 para cambio de vivienda.

La tasa es combinada: durante los primeros tres años es fija (12,75%) y luego pasa a variable ya que toma como referencia la Badlar (18%) más 4,5 puntos porcentuales adicionales. 

En tanto, el Banco Ciudad promociona la línea conocida como "Mi casa BA".
Es un préstamo en el que la cuota se va ajustando según una canasta de bienes y servicios(similar a la inflación) más un incremental del 5%.
La entidad cubre hasta el 80% del valor del inmueble -hasta un tope de $1.000.000- y la cuota no puede exceder el 30% del ingreso familiar.
Dicho ingreso mínimo debe ser de $8.700 y, a partir de esa cifra, los interesados pueden acceder a un préstamo a 15 años de plazo.

El sistema está inspirado en el chileno, donde todos los créditos hipotecarios se ajustan por las denominadas "UF", que son unidades de valor que van acompañando a la inflación.
Según la entidad porteña, el monto promedio que otorga es de $320.000. En este caso, lacuota mensual es de $6.800 y el ingreso familiar debe ser de unos $17.000.
Los "cinco jugadores del mercado
A diferencia de otras líneas, la colocación de hipotecarios se concentra en un reducido número de bancos. En efecto, solo cinco firmas aglutinan casi el 70% del total.
El liderazgo lo ejerce el Banco Nación, con el 37%. Mucho más abajo se posiciona el Banco Ciudad (13%) y, en tercer lugar, el Banco Provincia (8,4%).
El cuarto puesto lo comparten el Santander y el Hipotecario, con el 5,1% del share.
En cuanto al resto de las entidades, la mayoría prefiere mantenerse al margen o mostrar unapresencia de tipo institucional, a la espera de que, en algún momento, se produzca un cambio en las condiciones del mercado.


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