domingo, 13 de abril de 2014

Mercado inmobiliario británico y la "necesidad" de ser propietario

Margaret Thatcher comenzó la obsesión británica con la propiedad. Es hora de acabar con ella
Derecho a comprar ayudado a convertir al Reino Unido en una nación que vio casas como algo para ganar dinero desde, no para vivir, ahora estamos en un punto crítico - y el gobierno debe intervenir

The Guardian

Rowan Moore
El Observador


Margaret Thatcher toma el té con los inquilinos de la casa antigua consejo GLC en Balham en 1978. Fotografía: Kenneth Saunders para The Guardian

En 1975, en su primer discurso como líder de la Conferencia del partido conservador, Margaret Thatcher declaró su creencia en una "democracia de propietarios". Ella no inventó la frase - la década de 1920 diputado conservador Noel Skelton deben tomar el crédito por eso, y el filósofo liberal estadounidense John Rawls lo cogió antes que ella -, pero se convirtió en la más distintiva de todas sus muchas ideas distintivas, la que muy sucintamente describe la Gran Bretaña que quería crear.

A través del ahorro y el trabajo duro, fue la teoría, las familias ordinarias deben ser capaces de comprar sus propias casas. Les daría la seguridad, dignidad y libertad, y liberarlos de las ñañas de los propietarios de los consejos locales. Sería hacerlos mejores ciudadanos, con su propia participación en el bienestar económico del país, que tendrían un incentivo para contribuir a la prosperidad nacional. Se ejemplifica su creencia de que el capitalismo era bueno no sólo para los ricos, pero para las personas de ingresos modestos. A medida que el entonces secretario ambiente, Michael Heseltine, lo expresó más tarde: "La propiedad de la vivienda estimula las actitudes de independencia y autosuficiencia que son la piedra angular de una sociedad libre."

Así Thatcher permitió inquilinos de viviendas municipales para comprar sus propias casas a precios reducidos, y desde que se introdujo el derecho a comprar, sobre 1,5 millones han sido comprados. Ella presidió una economía en la que la compra de casa se ​​convirtió en una obsesión nacional y los propietarios de vivienda pasaron de 9,7 millones a 12,8 millones. Es fundamental para su idea era que el gobierno, que había construido entre un tercio y la mitad de todos los hogares de las tres décadas anteriores, debe dar un paso atrás. Los consejos ya no podían construir viviendas sociales. El mercado proveería. Las casas serían construidas por constructores de viviendas, para utilizar el término estándar para las empresas que compran la tierra, ganar el permiso de planificación y luego (a veces) poner casas en él.

La idea de Thatcher se encuentra ahora en un punto de crisis. Los constructores de viviendas no están construyendo suficientes casas, y la proporción de personas que poseen sus propios hogares ha ido disminuyendo desde 2007. La gente hace mucho tiempo han descubierto que no siempre te hace libre de estar encadenados a una hipoteca, y menos aún si no se puede cruzar el umbral de cada vez más alto en la propiedad. En Londres y las empresas del sudeste, se lamentan los efectos en ellos de carestía de la vivienda causados ​​por la falta de movilidad de los trabajadores potenciales.

La deuda y la especulación se ha animado a más de ahorro y la gente que sólo quería un hogar se vieron obligados a ser los jugadores en un mercado turbulento. La democracia de propietarios no está resultando ser democrática, con exclusión de como lo hace la gran minoría que no son propietarios de casas. En una broma enferma, la gente se ha animado a tomar hipotecas a largo plazo, al mismo tiempo que un empleo de por vida, lo que podría pagar por ellos, está desapareciendo. En cuanto a civismo, con el aumento de precio de la vivienda va en aumento NIMBYism, como propietarios buscan proteger sus inversiones de todas las amenazas posibles, sobre todo, la amenaza de más viviendas en construcción cercana que otras personas puedan vivir,

Durante tres décadas, se ha creado una cultura en la que el precio de las casas de colores casi todos los aspectos de la vida. Afecta a las decisiones de las personas sobre si y cuándo vivir juntos, estar juntos y tener hijos. Una economía se ha creado en el que la inflación, frunció el ceño en contrario, es deseable en precios de la vivienda, incluso esencial. Los valores de propiedad se utilizan como el principal instrumento de la regeneración urbana y, cuando esos valores no se materializan, también lo hace la regeneración. El impuesto infame dormitorio respecta a unos pocos metros cuadrados de espacio libre como un gran activo de tal manera que debe ser arrancado de las garras de los pobres que no merecen. " Valores ", de hecho, es una palabra reveladora - lo usamos más para describir la propiedad que nada que ver con los ideales éticos o sociales.

Es increíble, más allá de la sátira, que las dos noticias más importantes en materia de vivienda son, por un lado el impuesto dormitorio y en el otro por las calles y plazas de casas vacías en Belgravia y Kensington, comprados como inversiones por los propietarios que rara vez visitan. Al mismo tiempo que, cuando se trata de gente pobre, las habitaciones vacantes se consideran una ofensa a ser expurgada, crecen sin control en las zonas más apetecibles de Central London.

En casi todos los niveles, el mercado no está funcionando, de las ciudades ex - industriales en el norte de Inglaterra, donde los valores son demasiado bajos para justificar las reparaciones a las casas existentes, a la falta de oferta y los altos precios en Londres, donde un hogar promedio ahora cuesta £ 458,000, o 13 veces el salario mediano de tiempo completo. Las favelas ocultas están creciendo en suburbios como Newham y Southall, con desarrollos no autorizados en los jardines traseros y pisos ocupados en muchas veces los niveles para los que fueron diseñados.

Newham, Londres: alojamiento de estilo favela está en aumento en los suburbios como Newham y Southall, con graves problemas de hacinamiento y desarrollos no autorizados en jardines traseros y patios. Fotografía: Consejo Newham / Archant
Un sistema ha sido creado con unos pocos ganadores, con seguridad, pero no a las personas excluidas del mercado, ni las duras penas pueden pagar sus casas, algunos de los cuales va a ahogar cuando las tasas de interés comiencen a subir. Incluso aquellos que han comprado con tiempo suficiente para tener un beneficio en su hogar a encontrar que sea en gran medida nominal, imposible de realizar sin quitar a sí mismos oa sus hijos de la escalera de la propiedad lo más importante.

Ni siquiera los constructores de viviendas son del todo feliz, aunque las políticas gubernamentales recientes como la Ayuda para comprar y el fomento del crédito fácil han ayudado a sus precios de las acciones suben. Ellos se quejan de que las restricciones y regulaciones de planificación hacen su trabajo enormemente difícil y que los márgenes en su negocio son bajos. " Es un negocio increíblemente difícil", dice uno de los involucrados, debido a sus subidas y bajadas. Los ganadores más obvios eran gente como Judith y Fergus Wilson, los magnates -buy -to- let basados ​​en Kent dice que vale 180 millones de libras. Pero aquí también hay perdedores - las personas que recibieron sus dedos quemados cuando este mercado en particular se estrelló.

Como Danny Dorling, en su reciente libro Todo lo que es sólido: El Gran Desastre de Vivienda ha señalado, la casa se ​​ve ahora como una mercancía, como una unidad de inversión que se negocian arriba o hacia abajo. El apego a un lugar, o la interconexión de unidades para hacer una comunidad, se le da poco valor. La búsqueda de ideales, la idea de la mejora social o arquitectónico en la provisión de vivienda, ha desaparecido.

A principios del siglo pasado, cuando Artes y Oficios arquitectura florecía y se está planificando las primeras ciudades-jardín, el arquitecto alemán Hermann Muthesius publicó The House Inglés, que se basaba en la premisa de que este país era especialmente bueno en la arquitectura doméstica y que los países como Alemania debe mirar y aprender. Es poco probable que alguien querría hacer esto ahora, ya que los nuevos hogares británicos tienen, así como los precios más altos, las dimensiones más malos que se encuentran en cualquier lugar de Europa. Lo que en cambio tenemos son una serie de rasgos distintivos, si los tipos en gran medida inadvertidos, creado por un mercado deformado, que pueden resumirse así:

Monstruosidad Rural

Un intento de exprimir las unidades de vivienda en los lugares donde la gente quiera vivir ( el campo en el sur de Inglaterra ), pero la gente de allí ya no quieren más. El compromiso se produce, en el que las nuevas casas adquieren un aire acurrucada, lleno de gente y se les da un estilo tradicional para mitigar su intrusión. Hacer un nuevo lugar con cualidades positivas y excepcionales es fuera de la cuestión, ya que todas las energías creativas de los desarrolladores han ido a luchar con el sistema de planificación para obtener su permiso.

Silo de Inversiones

En Londres y otras grandes ciudades, edificios de apartamentos densos se construyen con el propósito principal de la creación de vehículos de inversión. A veces son torres. En la década anterior, esta evolución se dirigen principalmente a comprar-a - dejar que los inversores sede en Gran Bretaña ; Actualmente el objetivo principal son los compradores extranjeros. Estos proyectos suelen tener suficiente cubiertas, pintura blanca y barandillas de cristal para permitir guapos parejas jóvenes sean fotografiados dentro de ellos la celebración de copas de vino blanco, de modo que los nombres adjetivales " el estilo de vida de lujo " se pueden unir. También tienen bastantes ángulos extraños, o revestimiento multicolor, para reclamar el adjetivo " icónico".

Silo asequible

Similar a un silo de la inversión, en la medida en que las asociaciones de vivienda son ahora los principales proveedores de la vivienda asequible, y también se ven presionados a comportarse cada vez más como los promotores inmobiliarios. Por tanto, sus productos se ven cada vez más como los de los desarrolladores, aunque con algunas reducciones en el estilo de vida de lujo y elementos " emblemáticos ". Por otra parte, tienden a ser construido con mejores niveles de espacio, como las asociaciones de vivienda tienen que seguir reglas estrictas que los promotores privados.

silo Estudiante

La explotación de las lagunas en los sistemas de planificación y de regulación, lo que hace menos exigencias en materia de vivienda estudiantil que otros tipos, las empresas de propiedad en los últimos años se precipitó en este mercado. Entre los lugares de interés de los estudiantes para los desarrolladores es que pueden ser puestas en espacios más pequeños que cualquier otro. La tipología es similar a otros tipos de silo, pero con mucho menos en el departamento de estilo de vida de lujo.

Zona de desastre del Norte



Partes de Liverpool y Gateshead se han demolido por el gobierno, las viejas calles reemplazados por un número menor de nuevos hogares. ¿El resultado? El desarraigo de la gente que quería quedarse y zonas de edificios demolidos y vacíos. Fotografía: Nigel R. Barklie / REX

Partes de Liverpool o Gateshead, por ejemplo : los lugares afectados por el proyecto de renovación del mercado de vivienda Pathfinder del último gobierno, donde se gastaron alrededor de £ 2 mil millones de dinero público la compra de calles en zonas de escaso valor, la demolición de ellos, y su sustitución por un número menor de nuevos hogares. La teoría era que, en virtud de las leyes de la oferta y la demanda, reducción de la oferta podría elevar los valores. La realidad era la ruptura de las comunidades, el desarraigo de la gente que quería quedarse y zonas devastadas de demolida y edificios vacíos.

El hacinamiento en Londres


Pisos y patios adaptados para albergar a tantas personas como sea posible.

Belgravia vacía

Casas extraordinariamente caro de propiedad de personas con propiedades en varios otros países, que son por lo general no ocupada. A menudo también del iceberg casas, con sótanos MULTIFLOOR costosamente creadas por debajo, para crear nuevas cantidades de vacío.

Nueva ciudad Inexistente

Los sucesivos gobiernos se sienten atraídos a la idea atractiva de la ciudad nueva, ya que permite a un gran número de viviendas que se construirán, mientras que un menor número de residentes molestos que si ellos han sido repartidos en un área más amplia. Apela al amor de un gesto visible de los políticos. Los mismos gobiernos a continuación no pueden proporcionar la infraestructura y la planificación para hacer estos pueblos pasan. La última administración prometió tanto una nueva ciudad en el Thames Gateway, al este de Londres, y una serie de " ecotowns ". Muy poco de esto apareció.

No es de hecho tan difícil crear una buena vivienda moderna. Hay ejemplos bien conocidos de la Europa continental, a menudo citados en las discusiones sobre el tema, como Hammarby Sjöstad en Estocolmo, Vauban en Friburgo, y Borneo Sporenburg en Amsterdam. Peter Hall, el experto en planificación cuyo libro reciente, buenas ciudades, mejores vidas, explora los mejores ejemplos de Europa, dice que hay una " extraordinaria similitud " entre estos esquemas : tienen un buen transporte público, de la cual todos los hogares están a poca distancia a pie, y " una buena disposición de los espacios semi - públicos ", tales como parques infantiles y jardines compartidos.

St Andrews, en el este de Londres : housebuilder Barratt,
no siempre sinónimo de calidad en el diseño,
es el responsable de este proyecto,
con su énfasis en que detallan robustos,
balcones y espacio compartido.

Tampoco Bretaña incapaz de desarrollos decentes. Barratt, un constructor no siempre asociada a la calidad del diseño, ha construido los proyectos de St. Andrews y Barrier Park en el este de Londres, aunque sólo después de la insistencia de la Agencia de Desarrollo de Londres, el organismo público que vendió la tierra. Richard Lavington, uno de los artífices de esta evolución, dice que los objetivos eran " para poner un balcón en cada unidad, y para crear una interfaz positiva entre privado y público", lo que quiere decir la colocación de casas de familia cerca de los espacios abiertos y compartidos calles en una manera tal que se pueden utilizar fácilmente ellos. También buscó " clara, detallando robusto" que sería " fácil de construir ".

Una vez más, esto no es un asunto complicado y los avances a la altura de estas afirmaciones. Los entendidos de la vivienda nueva también sabrán de proyectos de pequeña escala fina por los desarrolladores Crispin Kelly de Baylight y Roger de Zogolovitch de Solidspace. Kelly dice: "Los grandes ventanales y techos altos son un comienzo, y la falta de inquietud - tener la confianza para hacer las cosas con sencillez. " En el interior, le gusta los espacios de la prima - en un rellano de la escalera, por ejemplo - donde un niño pueda hacer la tarea, y algo fuera tan básico como un banco que alienta a los vecinos a cumplir. Al igual que Kelly, Zogolovitch le gusta manchas no designados " en la que podría establecer un violonchelo o un caballete o escribir una novela ". Él utiliza el diseño para hacer pequeños espacios se sienten más grandes y darles personalidad.

Kevin McCloud en el triángulo situado en Swindon
Kevin McCloud en el proyecto de vivienda Triángulo en Swindon. Fotografía : Profesional Imágenes
En Swindon existe El Triángulo, creada con la ayuda de la compañía de Kevin McCloud Hab, que también hace hincapié en la importancia del espacio compartido y un diseño simple. Y, cuando te pide ejemplos de buenas nuevas viviendas, sigues siendo referido de nuevo a Cambridge. A continuación, puede Accordia, que ganó el premio Stirling en 2008, y el plan de £ 1bn universitaria con respaldo para crear 3.000 viviendas, la mitad de ellos para los trabajadores clave, sobre 150 hectáreas en el noroeste de la ciudad. También en Cambridge son desarrollos como el " estilo escandinavo " Seven Acres, por la empresa multinacional de construcción Skanska, que a su vez se basa en las virtudes de la simplicidad y el espacio compartido.

Pero estos puntos brillantes son demasiado raros y requieren condiciones favorables, como tener una personalidad de televisión o una antigua universidad que los respalde. Tienden a estar en lugares como Londres y Cambridge, donde los precios suben más rápido que en otros lugares. Esto ayuda a pagar por más calidad, pero, por definición, hace que sea más difícil de lograr.

La crisis de la vivienda es una de cantidad y calidad. Alrededor de 250.000 nuevas viviendas al año se dice que es necesario, pero después de 2008 el número cayó por debajo de 100.000, en su mayoría construidas por constructores de viviendas privadas, sino también por las asociaciones de vivienda. En el pico de posguerra a finales de los años 60, más de 400.000 fueron creados un año, muchos de ellos por los consejos más tarde prohibidos desde la construcción de Margaret Thatcher. Mientras tanto, el sector privado construyó a un ritmo relativamente constante desde finales de la década de 1950 en adelante, entre 150.000 y 250.000 dólares al año. Hasta el accidente de 2008, es decir, cuando la producción se desplomó a un nivel no visto desde hace medio siglo.

La culpa de esta falta de suministro se coloca generalmente en el sistema de planificación. No hay ningún lugar en el sur de Inglaterra para la vivienda nueva para ir o, más bien, en ninguna parte donde los votantes y por lo tanto los políticos quieren que vaya. Sugerencias de la construcción de cualquier cosa en el cinturón verde de traer acusaciones de profanación de un tesoro nacional y de manera similar con las localidades rurales más lejos de las grandes ciudades. La teoría de que los antiguos terrenos industriales, es decir sitios de ex - industriales, podría responder a todas las necesidades de vivienda ha resultado difícil en la práctica. Tales sitios no están siempre donde la gente quiere vivir.

Sugerencias para solucionar el problema incluyen, como siempre, la ciudad nueva, o, como George Osborne le gusta llamarlo, la "ciudad jardín ". Él utilizó el término cuando el reenvasado propuestas existentes para Ebbsfleet en Kent, y presentarlos como su invención, pero su hipocresía no debe ocultar la posibilidad de que podría ser una buena idea. Peter Hall cree apasionadamente que el principal esperanza para la vivienda es la construcción de nuevas ciudades y extensiones de la ciudad de tamaño a las ciudades existentes. Las ciudades nuevas creadas en la década de 1960, de los cuales Milton Keynes es el más grande y más conocida, pueden haberse convertido en el blanco de las bromas condescendientes, pero, dice Hall, " eran realmente bastante éxito ". Ellos hicieron su trabajo de alivio de presión y " toda la evidencia muestra que la gente le gusta vivir allí".

Otra idea es colocar más casas en Londres, que es varias veces menor densidad de población que, por ejemplo, París. Otra es la de animar a la gente a construir sus propias casas, que actualmente representa un porcentaje ínfimo del total. Otro, popular con el actual gobierno, es el " plan de barrio". Aquí, las comunidades locales ( generalmente rural) ponen en común sus propias propuestas de desarrollo, de modo que algunos de los ingresos van a compartir los beneficios y el crecimiento ya no es una intervención agresiva por parte de personas ajenas. También podría ayudar si nos alejamos de la preocupación de tener casa propia con la ayuda de las propiedades decentes para alquiler privado. Michael Heseltine, una vez dijo que "no hay en este país un deseo profundamente arraigado de la casa propia ", pero en 1900 el 90 % de los hogares, en casi todos los niveles de precio, se alquila.

Todas estas sugerencias tienen mérito y la respuesta es casi con toda seguridad a abrazar a todos ellos y más. Tenemos que ir de nuestra cultura actual, en la nueva vivienda se trata como la contaminación, y algo para ser exprimido a través del sistema de planificación con la mayor dificultad, a una donde se ve como un elemento positivo. Hay un círculo vicioso - nuevo desarrollo es pobre porque se necesita mucho esfuerzo para superar las objeciones y la gente se oponga a ella, porque es pobre.

Pero ninguna de estas ideas será posible sin lo que la coalición ha sido menos dispuestos a contratar, que es activo y con visión de futuro la intervención pública. Es difícil construir una nueva ciudad, o una expansión rural bien considerado, sin que las cosas tales como la compra de tierras obligatoria, el pago de los profesionales que planearlo o la prestación de transporte. Como Dickon Robinson, ex miembro de la asociación de vivienda Peabody Fiduciario lo expresa así: "El mercado ha fallado Es hora de poner un poco de ideas controvertidas que hay. ".

La expropiación por parte del gobierno de los terratenientes privados suena comunista, pero fue utilizada (por ejemplo) en la "renovación " de las ciudades del norte. Es sólo que los políticos son más reacios a servirse de ella en Kent que en Gateshead. Si somos escépticos sobre el poder de los planificadores para lograr sus objetivos, sólo tenemos que mirar a los Países Bajos. Allí tuvieron una escala similar de escasez de viviendas, en proporción al tamaño del país, a la que se le ha diagnosticado en el Reino Unido durante los últimos 15 años. A diferencia de Gran Bretaña, lo arreglaron, mediante la construcción de casi medio millón de nuevos hogares.

La planificación de distancia, hay una falla profunda con la idea de que el mercado por sí solo satisfacer las necesidades de vivienda de todo el país. El problema no es sólo que ver con los números suministrados, pero con la cantidad que no se puede esperar que el precio de cada hogar y constructores de viviendas para liderar un proceso que se traduce en el valor de su producto a la baja. Ellos prefieren sentarse en su tierra hasta que su precio sube, lo que significa que alguna otra agencia tiene que hacer lo que no quiere, lo que significa, en efecto, que el gobierno tiene que intervenir de forma más activa en la promoción de la construcción - por la adquisición de tierras, produciendo considerado planes para su desarrollo y, a continuación, la promoción de dicho desarrollo.

Teniendo en cuenta que en gran parte de Gran Bretaña, el precio de las viviendas es alta, una deflación lenta podría ser deseable ; lo ideal sería que los precios siguen siendo los mismos, para que caigan suavemente en términos reales. Pero la gran idea de la coalición es el contrario. Con Ayuda para Comprar, cambiar las reglas de pensiones y otras medidas, han estimulado la demanda sin el correspondiente aumento de la oferta, de tal manera que los precios suban aún más. Como ha dicho el Financial Times, esta es económicamente analfabetos. Sería un primer paso útil para revertir estas políticas.

Ahora estamos en un momento similar a la década de 1970, cuando las ideas sobre la vivienda que habían durado una generación dejó de funcionar. Luego fue el legado del gobierno de posguerra de Clement Attlee, que creía en la provisión estatal masiva de viviendas, pero que terminó por limitar las libertades y demasiado a menudo la creación de hogares de la gente no les gusta. Políticas de Thatcher fueron un correctivo necesario, y tenía beneficios reales, pero ahora ellos también están fallando. Es hora de algo nuevo.

No es fácil la planificación de campeón, ya que tiende a llamar a las imágenes de los burócratas sin rostro y visiones grandiosas ido mal. Pero, como Hermann Muthesius reconocida en el año 1900, y como sostiene Peter Hall alrededor de 1960 nuevas ciudades, no es un- británico para planificar y diseñar así las nuevas comunidades. La dependencia nacional sobre altos precios de la vivienda ha sido, en sus efectos, se convierten en un desastre económico, social y cultural. Es necesaria la intervención activa. Como alguien dijo una vez, no hay alternativa.

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