domingo, 28 de septiembre de 2014

Por qué los alemanes alquilan en vez de comprar las casas

La mayoría de los alemanes no compran sus casas, las alquilan. He aquí por qué 



Siempre en movimiento, en Berlín. Getty Images / Sean Gallup


 
Escrito por Matt Phillips - Quartz

Es simplemente un hecho. Muchos alemanes no puede ser molestado para comprar una casa.
Tasa de propiedad de vivienda del país se encuentra entre los más bajos del mundo desarrollado, y casi el último lugar en Europa, aunque los suizos alquilan aún más. Éstos son los datos comparativos de 2004, la última vez que la OCDE actualizó sus números. (Comparaciones frescas son difíciles de encontrar, ya que algunos países sólo se publican las tasas de propiedad de vivienda cada pocos años más o menos.)


Y aunque los datos son viejos, sabemos tasa de propiedad de vivienda de Alemania sigue siendo bastante bajo. Fue un 43% en 2013.
Esto puede parecer extraño. No es propiedad de la vivienda una pieza crucial para cualquier economía sana? Bueno, como Alemania muestra-y Gershwin escribió-no es necesariamente así.
En España, alrededor del 80% de la población vive en viviendas ocupadas por sus propietarios. (Yay!) Pero el desempleo es casi el 27%, gracias a la explosión de una burbuja inmobiliaria gigante. (Uf.)
Sólo el 43% son propietarios de su casa en Alemania, donde el desempleo es del 5,2%.
Por supuesto, nada de esto realmente explica por qué los alemanes tienden a alquilar tanto. Resulta que, de alquiler pesados ​​del mercado alemán de bienes raíces va todo el camino de vuelta a un poco de negocios extremadamente desagradable a finales de los años 1930 y 1940.

La guerra


Andando en patines en Essen

En el momento de la rendición incondicional de Alemania en mayo de 1945, el 20% de las viviendas de Alemania era escombros. Unos 2,25 millones casas habían desaparecido. Otros 2 millones resultaron dañados. Un censo de 1946 mostró eran necesarios otros 5,5 millones de unidades de vivienda en lo que finalmente se convertiría en Alemania Occidental.
Vivienda de Alemania no era la única cosa en jirones. La economía era un montón. Financiamiento fue nula y la moneda era prácticamente inútil. (Personas trueque.) Si los alemanes iban a tener lugares para vivir, una especie de programa de gobierno era la única manera de construirlos.
Y no se olvide, la situación política en la Alemania de posguerra era aún bastante tensa. Los líderes preocupados por una re-radicalización de la población, tal vez incluso un regreso al fascismo. El comunismo se cernía como una amenaza aún más grande, con tanto desempleo.
Ministro-un primer alojamiento de Alemania Occidental ex hombre de la Wehrmacht con el nombre de Eberhard Wildermuth-señaló una vez que "el número de votantes comunistas en los países europeos está en proporción inversa al número de viviendas por cada mil habitantes."
Un programa de vivienda pondría al mismo tiempo la gente a trabajar y reducir el estrés de la crisis de la vivienda. Debido a estas preocupaciones-como políticos, así como auténtica, amplia Alemania necesidad-West diseñado su política de vivienda para beneficiar a la más amplia parte de la población posible.

El surgimiento de alquilar


Un pueblo cobertizo en Berlín, enero 1946.Getty Images / Keystone

Poco después de Alemania Occidental se estableció en 1949, el gobierno impulsó a través de su primera ley de vivienda. La ley fue diseñada para impulsar la construcción de viviendas que, "en términos de sus accesorios, tamaño y alquiler están destinados y adecuados para la población general."
Funcionó. -La construcción de viviendas en auge, gracias a una combinación de subvenciones directas y exenciones fiscales generosos disponibles a entidades privadas público, sin fines de lucro y. Alemania Occidental picado su escasez de vivienda a la mitad para 1956 Para 1962, el déficit fue de 658.000. La gran mayoría de las nuevas unidades de vivienda fueron los alquileres. ¿Por qué? Porque había poca demanda de los compradores potenciales. El mercado hipotecario alemán era increíblemente débil y los bancos requiere a los prestatarios a desembolsar grandes pagos iniciales. Pocos alemanes tenían suficiente dinero.



¿Por qué Alemania?


Vale la pena señalar que Alemania no era el único país con una crisis de la vivienda después de la Segunda Guerra Mundial. Gran Bretaña tenía problemas similares. Y su gobierno también se comprometió el gasto a gran escala para promover la vivienda. Sin embargo, los británicos no se quedó inquilinos. La tasa de propiedad de vivienda del Reino Unido es de alrededor de 66%, mucho mayor que la de Alemania.



¿Por qué? La respuesta parece ser que los alemanes mantuvieron el alquiler porque, en Alemania, la vivienda de alquiler es un poco agradable.
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Los economistas creen que la política de vivienda alemán llegó a un mejor balance entre la participación del gobierno y la inversión privada que en muchos otros países. Por ejemplo, en el Reino Unido, cuando el gobierno dio a los subsidios de vivienda para fomentar la construcción de viviendas después de la guerra, sólo las entidades del sector público, gobiernos locales y desarrolladores sin fines de lucro fueron elegibles para ellos. Eso exprimió eficazmente al sector privado fuera del mercado de alquiler. En Alemania, "el papel de la política pública era seguir una tercera vía que involucró a un equilibrio delicado entre" dejar que el mercado rip 'de una manera incontrolada y estrangular a que fuera por la intervención de mano dura ", escribió el economista Jim Kemeny, del enfoque alemán para la política de vivienda.
Gran Bretaña también impuso el alquiler y los costos de construcción estrictos límites a los desarrolladores de vivienda pública. Bajo estas restricciones, calidad de la vivienda sufrió. Con el tiempo, la diferencia entre la construcción con financiación pública y privada se hizo tan evidente que la vivienda-que fue en gran parte del público de alquiler-adquirió financiado un estigma. En otras palabras, se convirtió en la vivienda para la gente pobre.
Alemania también aflojó la regulación de las tapas de alquiler antes de lo que muchos otros países, según el economista Michael Voightlander, quien ha escrito extensamente sobre el mercado inmobiliario de Alemania. Por el contrario, en el Reino Unido, la regulación más dura en la vivienda en alquiler se extendía hasta bien entrada la década de 1980, empujando a los propietarios a reducir en mantenimiento y conducción aún más la calidad de la vivienda hacia abajo.

Alquileres baratos




Por supuesto, todo ese detalle-el diseño de políticas es interesante. Pero puede haber una explicación más simple para la popularidad de alquilar en Alemania. Por un lado, es relativamente barato. (Alemania aparece como "Deu" más arriba.)

Regulaciones amigables al inquilino 




¿Por qué alquilar barato en Alemania? Bueno, a pesar de que las políticas del país podrían haber sido un poco más equilibrada que en otros países, su mercado de alquiler sigue siendo robusta regulado, y los reglamentos son bastante favorables para los inquilinos. (Teniendo en cuenta las fuertes inquilinos circunscripción políticos representan en Alemania, esto no debería ser demasiado sorprendente.) Por ejemplo, la ley alemana permite a los gobiernos estatales a tapa aumentos de alquiler a no más de 15% en un período de tres años.

Tratamiento fiscal


La nueva oferta se está conectando en Berlin.Getty Images / Sean Gallup

Hay otra razón muy simple alemanes son menos propensos a comprar casas. El gobierno no fomenta él. A diferencia de los países de alta de propiedad de vivienda como España, Irlanda y los EE.UU., Alemania no deja que los propietarios de viviendas deducir los pagos de la hipoteca de interés de sus impuestos. (Para más información sobre la estructura de los sistemas fiscales europeos aquí.) Sin esa deducción, los beneficios de la propiedad y el alquiler son más equilibrados. "Los propietarios y los propietarios en Alemania apenas están subsidiados", escribió Voightlander en un documento sobre las bajas tasas de propiedad de vivienda en Alemania.
Dichos actos, una sólida oferta de vivienda de alquiler, y el hecho de que los precios inmobiliarios alemanes históricamente suben muy lentamente -eso es toda otra historia- y los alquileres de pisos alemanas medios no suben muy rápido. Y debido a que una de las principales razones para comprar una casa es para protegerse contra el aumento de los alquileres, la tendencia de las rentas alemanas a subir lentamente se traduce en un menor número de compradores de vivienda y una tasa de propiedad de vivienda inferior.
Un número de otros elementos contribuyen también, pero es difícil de desentrañar cuál es la causa y cuál el efecto. Por ejemplo, los bancos alemanes son muy aversos al riesgo haciendo muy difícil y costoso de conseguir hipotecas. Otros sostienen que la oferta de vivienda de alquiler podría ser mayor en Alemania debido a su enfoque descentralizado y regional para la planificación. (El Reino Unido es mucho más centralizado.)

¿Es Alemania simplemente mejor en el tema de la vivienda?

No necesariamente. No es como si los alemanes gastan mucho menos de su salario en la vivienda. Los datos siguientes muestran los alemanes en realidad pagan más por la vivienda-como porcentaje de ingresos que los países desechables-vivienda enloquecido como los EE.UU., España e Irlanda.



Pero dados los espasmos económicos sufridos en las economías de la casa loca, como Estados Unidos, España e Irlanda en los últimos años, el enfoque alemán a la vivienda se ve muy bien en este momento-incluso si, antes del accidente, la tasa de propiedad de vivienda de bajo fue visto como un albatros alrededor del cuello económico de Alemania.
Y los alemanes les gusta claramente cómo su sistema de obras de vivienda. Según la OCDE, más del 93% de los encuestados alemanes dicen a los encuestadores que está satisfecho con su situación actual de la vivienda. Esa es una de las tasas más altas de cualquier nación de la de los países ricos de reflexión a reconocimiento. Por otra parte, el irlandés y el español-, donde la propiedad de vivienda es mucho más ampliamente extendido-parecen igual de feliz.


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