jueves, 3 de septiembre de 2015

En USA alquilar es más caro que comprar

Una prueba que se propietario de vivienda cuesta más que alquilar
Erik Franks, Consultoría John Burns Real Estate
Business Insider


En la mayoría de las zonas del país, propiedad de vivienda cuesta más que el alquiler. Muchos economistas con calculadoras afirman lo contrario, pero los cálculos y conclusiones suelen ser muy engañoso. Como suele ser el caso, el diablo está en los detalles.

Recientemente hemos revisado un cálculo muy publicitado que ser dueño era más barato que alquilar en casi todos los mercados. Este cálculo tuvo una serie de supuestos obsoletos, incluyendo:

  • Que ha sido superado supuesto # 1: Los compradores bajó 20%. En realidad, la propia frente alquiler es una decisión comprador por primera vez, y la gran mayoría de los compradores por primera vez hoy en día hacer un pago inicial de 10% o menos.
  • Que ha sido superado hipótesis # 2: Los compradores están en un nivel de impuestos del 25% y por lo tanto un descuento del 25% de su pago de intereses en impuestos. Hoy en día, la mitad de los compradores de vivienda obtener una hipoteca menor que la mediana del precio de reventa de $ 236K, y el 100% de los intereses anuales que la hipoteca es menor que la deducción detallada estándar de $ 12K por pareja, por lo que muchos compradores de nivel de entrada en realidad salvar a cero dólares en impuestos. Los que detallar probable que sólo guardar un pequeño porcentaje de los intereses abonados en impuestos.
  • Que ha sido superado supuesto # 3: la apreciación del precio futuro hogar debe ser incluido en la decisión propia versus alquiler. La mayoría de los índices muestran que los precios de las viviendas han históricamente apreciado 1% -2% más rápido que los ingresos, pero durante un período de 30 años de la caída de las tasas hipotecarias. Suponiendo que usted cree que las tasas subirán o al menos mantenerse plana, apreciación de los precios podría ser un supuesto agresivo.


No me malinterpreten. Creemos que la propiedad de vivienda es una gran inversión a largo plazo para los que tienen un empleo estable. Simplemente no es menos caro que alquilar.

No todos los mercados son lo mismo

Los propietarios de viviendas premium pagan a poseer frente alquiler varía a través de todas las ciudades. Mientras que el promedio de la prima de propiedad de vivienda de Estados Unidos sobre el alquiler es de $ 146 por mes, la prima varía ampliamente:

  • En San Francisco, los pagos de vivienda son más de $ 2.500 más por mes de poseer un hogar de nivel de entrada que alquilar un apartamento, que también es caro. En San José, la diferencia es de casi $ 1.800 por mes!
  • En algunos mercados en el medio oeste y el sureste, los pagos mensuales (con exclusión de mantenimiento) son actualmente más barato a propio de alquiler. Estas áreas son todavía muy asequible, gracias a ultra bajas tasas hipotecarias y precios de las viviendas que han aumentado en los últimos años, pero no lo suficiente como para regresar a su media a largo plazo.

A continuación se muestra un gráfico de los principales mercados de Estados Unidos y la prima que cuesta poseer frente alquiler como se ve con los ojos de la mayoría de los compradores por primera vez. Suponemos que la decisión es entre alquilar un apartamento en un gran complejo de apartamentos y comprar una casa por valor de 80% del precio promedio de una casa (una suposición razonable para los compradores de primera vez) con un préstamo LTV del 95%.



Conclusión

Compradores de vivienda de nivel de entrada potenciales se centran en salvar a un pequeño pago y que ofrezcan los costos de propiedad de vivienda. Comparan el costo mensual del alquiler al costo mensual de poseer, al darse cuenta de que la casa de propiedad suele ser mucho mejor que el alquiler y es por lo tanto más caro. Si ser dueño eran realmente más barato que el alquiler de casas, muchos más inquilinos estarían comprando. Nunca hay que olvidar que los titulares pueden ser engañosas.


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